EL FARRAGOSO PERO INTERESANTE RÉGIMEN DE DURACIÓN DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA SEGÚN LA LAU (LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS)
La duración del arrendamiento de vivienda según la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) genera dudas frecuentes entre propietarios e inquilinos. La regulación actual puede parecer compleja, pero conocerla resulta imprescindible para saber cuánto puede durar un alquiler, cuándo hay prórroga obligatoria y qué sucede al finalizar el contrato.
En este artículo explicamos de forma clara el contenido de los artículos 9 y 10 de la LAU, incluyendo las prórrogas obligatorias, extraordinarias y los supuestos especiales para viviendas en zonas tensionadas o situaciones de vulnerabilidad.
Duración mínima del arrendamiento según el artículo 9 LAU
El artículo 9 LAU establece la duración mínima del contrato de arrendamiento de vivienda:
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5 años si el arrendador es persona física
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7 años si el arrendador es persona jurídica
Aunque las partes acuerden un plazo inferior, la ley permite al inquilino permanecer como mínimo esos años, salvo situaciones especiales previstas legalmente.
Al finalizar este período mínimo, el contrato puede:
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Extinguirse si alguna de las partes lo comunica en plazo.
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Continuar mediante prórroga tácita o extraordinaria, según los artículos 10.1, 10.2 y 10.3 LAU.
Prórrogas del contrato tras el periodo mínimo: artículo 10 LAU
Prórroga obligatoria anual hasta 3 años — Artículo 10.1 LAU
Si llega la fecha de vencimiento del contrato y ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar:
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El contrato se prorroga anualmente hasta un máximo de 3 años.
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El aviso debe realizarse con:
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4 meses de antelación por parte del propietario
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2 meses de antelación por parte del inquilino
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Si no se cumple este preaviso, el arrendamiento continúa un año más.
El inquilino puede desistir en cada anualidad avisando 30 días antes.
➡️ En total, el plazo puede llegar a 5 + 3 años (o 7 + 3 años si el arrendador es persona jurídica).
Prórroga extraordinaria por vulnerabilidad — Artículo 10.2 LAU
El inquilino puede solicitar una prórroga extraordinaria de un año si acredita vulnerabilidad social o económica mediante informe social.
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Obligatoria para el arrendador si es gran tenedor
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Opcional para el arrendador si no es gran tenedor
Puede solicitarse:
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Al finalizar el quinto año
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Al finalizar el octavo año (si se prorrogó por 10.1 LAU previamente)
Prórroga extraordinaria en zona tensionada — Artículo 10.3 LAU
Si la vivienda se encuentra en zona residencial tensionada, el inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria de hasta 3 años.
El arrendador deberá aceptarla salvo casos específicos, como necesidad de ocupación por sí o familiares (art. 9.3 LAU).
Puede solicitarse:
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Tras los 5 años iniciales
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Tras los 8 años (si hubo prórroga del 10.1 LAU)
Régimen jurídico aplicable durante la prórroga — Artículo 10.4 LAU
Durante cualquier prórroga, se mantienen las mismas condiciones contractuales y se aplica la LAU igual que antes de la prórroga.
¿Qué ocurre si nadie comunica nada? Tácita reconducción
Si finalizan todos los plazos y ninguna parte comunica nada dentro de los plazos legales:
➡️ el contrato entra en tácita reconducción, creando un nuevo contrato con duración anual, salvo pacto diferente.
Conclusión: tus derechos como arrendador o inquilino están garantizados
El régimen de duración del arrendamiento de vivienda y prórrogas según la LAU puede parecer extenso, pero ofrece garantías para ambas partes:
✔ Seguridad para el inquilino en su vivienda habitual
✔ Mecanismos para que el propietario recupere su inmueble
✔ Protección reforzada en zonas tensionadas y casos de vulnerabilidad
Si eres inquilino o propietario y necesitas asesoramiento personalizado, estamos a tu disposición para ayudarte a comprender tu situación y tomar la mejor decisión jurídica.
Consulta la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Cuál es la duración mínima del contrato de alquiler según la LAU?
5 años si el propietario es persona física y 7 años si es persona jurídica.
¿Qué pasa si el casero no avisa que quiere terminar el contrato?
Se prorroga automáticamente 1 año, hasta un máximo de 3 años.
¿Puede el inquilino quedarse más de 5 años?
Sí, mediante:
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Prórrogas del art. 10.1 (hasta 3 años)
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Prórroga extraordinaria por vulnerabilidad (art. 10.2) — 1 año
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Prórroga por zona tensionada (art. 10.3) — hasta 3 años
¿Qué es la tácita reconducción?
Cuando terminado el contrato y sus prórrogas nadie dice nada, se genera un nuevo contrato, normalmente anual.